Nájemní smlouva o nájmu bytu či domu je jedním z nejčastějších typů smluv, které lidé uzavírají. Jelikož si je však většinou píší pronajímatelé sami, jejich obsah se může velmi odlišovat. A to jak od jiných nájemních smluv, tak zejména od znění zákonných ustanovení.
Vzniká tak velké množství situací, kdy je nájemníkovi zakázáno něco, co zakázat nelze. Jaké jsou nejčastější případy neoprávněných zákazů? A co pronajímatel zakázat může, ovšem pouze za určitých podmínek?
Dle zákona jen přiměřeně
Typickým protizákonným ujednáním v nájemní smlouvě je zákaz chovu domácího mazlíčka v bytě. Občanský zákoník výslovně povoluje nájemci chov zvířete v bytě za podmínky, že tím nevznikají obtíže nepřiměřené poměrům v domě. Toto ustanovení se považuje za tzv. kogentní, nelze se od něj tedy smluvně odchýlit.
Občas se nájemce může setkat i s tím, že mu pronajímatel smlouvou zakáže zvát si do bytu návštěvy, anebo mu uloží povinnost návštěvy ohlašovat. Jednalo by se však o zakázaná ustanovení, která jsou vzhledem k okolnostem zjevně nepřiměřená a taktéž se k nim nebude přihlížet. „Nájemce má povinnost řídit se pouze rozumnými pokyny pronajímatele, které nejsou nepřiměřené,” upozorňuje Eduarda Hekšová, ředitelka spotřebitelské organizace dTest. Zároveň může být chování nájemce omezeno domovním řádem co do pravidel obvyklých pro chování v domě. Může jít o stanovení delšího nočního klidu nebo pravidel užívání společných částí domu.
Nesmí zakázat, nemusí však dovolit
Dalším častým zákazem, který se objevuje, ačkoli není možný, je zákaz přihlášení trvalého pobytu v pronajatém bytě. Pokud si nájemce chce přihlásit trvalý pobyt, nepotřebuje dokonce ani souhlas pronajímatele, ale pouze nájemní smlouvu. „Pozor, pokud se však jedná o podnájem, tedy možnost nájemce byt smluvně pronajmout dále třetí osobě, tak pro přihlášení trvalého pobytu již souhlas pronajímatele potřebujete,” dodává Eduarda Hekšová. Nájemník potřebuje souhlas v písemné formě, aby prokázal jeho získání.
Písemného souhlasu pronajímatele je potřeba také v případě přihlášení jiné osoby do bytu, ale pouze pokud si pronajímatel toto právo předem vyhradil ve smlouvě. Jde-li ovšem o osobu blízkou, tedy manželku, manžela, rodiče nebo děti není souhlasu pronajímatele třeba. V případě, že nájemce v bytě nebydlí, ale chce jej dále pronajímat, musí si k tomu opatřit souhlas pronajímatele s podnájmem. Podnájem bytu může však může pronajímatel ve smlouvě vyloučit.
Co do ujednání o peněžitých plněních je jedním z nejčastějších pochybení pronajímatelů požadavek, aby nájemce platil fond oprav. Dle zákona jej totiž musí platit vlastník bytu. Od roku 2020 může také pronajímatel ve smlouvě stanovit smluvní pokuty. Stále ovšem platí výše zmíněný zákaz ukládání povinností, které jsou zjevně nepřiměřené, takové povinnosti samozřejmě nelze ani pokutovat. „Nezaplacení nájemného nebo jiné přiměřené povinnosti vyplývající z nájmu ovšem pokutovány být mohou s tím, že výše pokuty je zákonem omezena – součet kauce a smluvní pokuty nesmí přesahovat trojnásobek měsíčního nájemného,“ uzavírá Eduarda Hekšová z dTestu.
Autor: Jaroslav Švehla
